Vermietung / Verpachtung #2

8. Januar 2020

Teil 2 – Besonderheiten bei Vermietung und Verpachtung

Abschreibung

Der Kaufpreis einer Wohnung muss sich irgendwie niederschlagen. Berücksichtigt wird er über die Abschreibung – oder AfA = Absetzung für Abnutzung.

Wohngebäude werden bei Fertigstellung nach dem 31.12.1924 mit 2% des Gebäudewertes abgeschrieben. Bei Fertigstellung vor dem 01.01.1925 werden 2,5% angesetzt. Die degressive Abschreibung läuft noch für Altfälle, für Neuanschaffungen gilt sie nicht mehr, sodass hier nicht weiter darauf eingegangen wird.

Die erste Schwierigkeit besteht darin, zwischen Anschaffungskosten und laufenden Kosten zu unterscheiden. Zu den Anschaffungskosten gehören vor allem: Kaufpreis, Notarkosten für den Kaufvertrag, Gerichtskosten für die Eigentumsumschreibung, die Grunderwerbsteuer sowie die Maklerprovision.

Abzugrenzen sind die laufenden Kosten, die im Jahr der Zahlung sofort abzugsfähig sind: Notar- und Gerichtskosten für die Eintragung der Grundschuld (siehe Geldbeschaffungskosten Teil 1)

Die nächste Schwierigkeit besteht darin, die Anschaffungskosten auf den Grund und Boden und auf das Gebäude aufzuteilen. Die Kosten für den Grund und Boden sind nicht abschreibbar, weil er in der Regel nicht durch Abnutzung an Wert verliert. Nur die Gebäudekosten sind Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Die oben genannten 2% bzw. 2,5% von den Gebäudeanschaffungskosten werden jährlich als Werbungskosten abgezogen.

Das Finanzamt hat zur Ermittlung ein Berechnungssheet erstellt, dass Sie in der Service-Rubrik finden können.

Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau

Für Gebäude bei denen der Bauantrag zwischen dem 31.08.2018 und dem 01.01.2022 gestellt wurde, gibt es unter bestimmten Umständen eine Möglichkeit zur Sonderabschreibung.

Folgende Voraussetzungen müssen neben dem Zeitraum des Bauantrags erfüllt sein:

Zusätzlich zur normalen Abschreibung (siehe oben), können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu jährlich 5% zusätzlich abgeschrieben werden. Begrenzt ist die Abschreibung allerdings auf Anschaffungskosten von 2.000EUR/m².

Herstellungsnaher Aufwand: Erhaltungsaufwand innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung.

Betragen die Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen (netto ohne Umsatzsteuer) innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung eines Objektes mehr als 15% der Gebäudeanschaffungskosten, handelt es sich um Anschaffungskosten. Die Kosten sind nicht sofort abzugsfähig, sondern werden nur über die Abschreibung mit 2% bzw. 2,5% jährlich als Kosten berücksichtigt.