Teil1 – Einnahmen und Ausgaben

Sobald man eine Wohnung, Haus, Ladenlokal, Garage oder auch nur einen Stellplatz vermietet, erzielt man Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Was genau bedeutet das?

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung muss man nicht die vollen Einnahmen versteuern, sondern man darf Ausgaben – sogenannte Werbungskosten – von den Einnahmen abziehen. Lediglich den Überschuss muss man zusammen mit seinen restlichen Einnahmen (aus Angestelltentätigkeit, selbstständiger Tätigkeit, etc.) mit dem persönlichen Steuersatz versteuern. Erzielt man einen Verlust, so mindert dieser die übrigen Einkünfte und man spart somit Steuern.

Einnahmen und Ausgaben werden in dem Jahr angesetzt, in dem Sie tatsächlich gezahlt wurden. Zahlt ein Mieter seine Dezember-Miete z.B. erst Mitte Januar, muss diese Miete erst im Folgejahr versteuert werden. Zahlungen von regelmäßig anfallenden Kosten (Hausgeld, Miete etc.) innerhalb der ersten 10 Tage vor und nach Jahreswechsel werden noch dem Jahr zugeordnet, zu dem sie wirtschaftlich gehören. Zahlt der Mieter also die Dezembermiete am 9.1. des Folgejahres, ist die Miete noch im Altjahr zu versteuern. Gleiches gilt für Ausgaben.

Einnahmen

Zu den Einnahmen zählt alles, was man vom Mieter erhält. Neben der Kaltmiete und den monatlichen Nebenkosten gehört auch eine Nebenkostennachzahlung des Mieters zu dem Einnahmen. Eine Einnahme ist auch, falls es bei Eigentumswohnungen zu einer Hausgelderstattung kommt.

Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung wird ebenfalls die vereinnahmte Umsatzsteuer vom Mieter als Einnahme angesetzt sowie auch die vom Finanzamt erstattete Umsatzsteuer (Details dazu in Teil 3).

Ausgaben (offiziell „Werbungskosten“)

Die Werbungskosten definieren sich als „Kosten, die zur Erzielung, Erhaltung oder Sicherung von Einnahmen aufgewendet werden“. Kurzum alles, was mit der Vermietung im Zusammenhang steht. Vor allem folgende Kosten fallen bei der üblichen Vermietung an:

• Abschreibung: die jährliche Abnutzung des Gebäudes wird pauschal berechnet und abgezogen (mehr dazu in Teil 2)
• Schuldzinsen (die Tilgung ist nicht abzugsfähig, wirklich nur die gezahlten Zinsen)
• Erbbauzinsen bei einem Erbbaurechtsgrundstück
• Geldbeschaffungskosten (z.B. die Eintragungskosten vom Notar und Landesjustizkasse für die Grundschuld)
• Erhaltungsaufwendungen (Renovierungskosten): Sowohl Arbeitsstunden als auch Material; eigene Arbeitsstunden können mangels angefallenen Kosten nicht angesetzt werden. Hier möchte ich noch auf die Besonderheit bei Renovierungen innerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf hinweisen. (mehr dazu in Teil 2)
• Nebenkosten wie z.B. Grundsteuer, Müll, Wasser, Entwässerung, Hausversicherungen, Heizung, etc. Aber auch das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung.
• Verwaltungskosten/Sonstiges: Hierunter fallen alle sonstigen Kosten.
  Einige Beispiele: Fahrtkosten mit 0,30EUR/gefahrenem km (z.B. zur Eigentümerversammlung, Kontrollfahrt, Besorgungen,…), Steuerberatungskosten, Kontoführung, Post, Büromaterial, Telefon, Rechtsschutzversicherung, Benzin für Rasenmäher, bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung die gezahlte Umsatzsteuer (Einzelheiten dazu in Teil 3).