Ertragsteueroptimiert verschenken

25. August 2020

Bei Erbschaften wird oft versucht, die Erbschaftsteuer zu minimieren. Viele vergessen aber, dass man auch über eine Erbgestaltung Einfluss auf die Ertragsteuer nehmen kann. Folgendes Beispiel zum Thema Abschreibung soll dies veranschaulichen…

Der Vater hat ein Fünf-Familienhaus, welches sich seit 60 Jahren in Familienbesitz befindet. Er hat es schon von seinem Vater geerbt und es ist komplett vermietet. Beim Vererben tritt der Erbe ertragsteuerlich in die Fußstapfen des Schenkers. Folgendes ist aber entscheidend für die Abschreibung:  Ein Wohngebäude wird aktuell mit 2% der Anschaffungskosten abgeschrieben. Nach 50 Jahren gibt es also keine Abschreibung mehr. Vaters Immobilie ist also komplett abgeschrieben. Wird sie nun an mich geschenkt, habe ich keine Abschreibung mehr, die ich steuerlich geltend machen könnte. Wie umgeht man das? 

Eine Immobilie im Privatvermögen kann in Deutschland nach einer Haltedauer von 10 Jahren steuerfrei verkauft werden. Vater verkauft mir also die Immobilie zum Verkehrswert von 1.000.000EUR. Ich finanziere die Immobilie durch Eigen- oder Fremdkapital. Nach einer Karenzzeit von zwei Jahren schenkt mir mein Vater die 1.000.000EUR. Diese Karenzzeit ist unbedingt einzuhalten. Macht man das nicht, könnte das Finanzamt missbräuchliche Gestaltung vorwerfen, was zur Folge hätte, dass uns die Abschreibung versagt bleibt. Durch diese Gestaltung habe ich eine neue Abschreibung erzeugt, sodass ich in den nächsten 50 Jahren deutlich weniger versteuern muss. Die Veräußerung ist für meinen Vater komplett steuerfrei, da bereits mehr als 10 Jahre seit seinem Erwerb vergangen sind.

Wenn man für die Finanzierung des Kaufes einen Kredit aufnimmt, gibt es einen weiteren positiven Nebeneffekt:  Die anfallenden Zinsen können bei der Vermietung steuerlich abgesetzt werden! Dieses Modell bietet sich vor allem dann an, wenn ich privat eine Immobilie zur Eigennutzung erwerben möchte, aber nicht das nötige Kleingeld habe. Die Rückzahlung meines Vaters kann ich dann für meine eigene Immobilie nutzen. Dadurch, dass ich das Geld aus der vermieteten Immobilie heraus ziehe, kann ich es für mein Eigenheim nutzen und die anfallenden Zinsen steuerlich geltend machen.

Bei einem Verkauf in gerader Linie also Vater-Kind oder Opa-Kind fällt auch keine Grunderwerbsteuer an. Die Nebenkosten des Verkaufs bestehen also nur in Notar und Gerichtsgebühren – die aber auch bei einer Schenkung entstehen.